120 % Finanzierung beim Hauskauf – Leitfaden für Vollfinanzierungen inkl. Nebenkosten und Modernisierung

Eine 120 % Finanzierung ist eine erweiterte Vollfinanzierung: Neben dem Kaufpreis der Immobilie werden auch die Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Makler) und ein zusätzlicher Modernisierungs- bzw. Ausstattungsanteil in einem einzigen Finanzierungskonzept gebündelt. So wird der Hauskauf ohne liquides Eigenkapital möglich – inklusive Budget für erste Maßnahmen. Der Preis für die größere Flexibilität sind höhere Anforderungen an Bonität, Einkommen und Objektqualität sowie Zinsaufschläge aufgrund des höheren Beleihungsauslaufs.

Inhalt

1. Definition: Was genau ist eine 120 % Finanzierung?
2. Abgrenzung: 100 % vs. 110 % vs. 120/130 % Finanzierung
3. Voraussetzungen und Banklogik (LTV, Bonität, Objekt, Haushalt)
4. Vorteile, Risiken und typische Fehlannahmen
5. Rechenbeispiele und Szenarien (Eigennutzer vs. Kapitalanlage)
6. Strukturierung in der Praxis: Bausteine und Produktkombinationen
7. Risiko-Management: So bleibt die Finanzierung langfristig tragfähig
8. Sonderfälle: Selbstständige, Beamte, Familien, Sanierungsobjekte
9. Ablauf – Schritt für Schritt zur Zusage
10. Checklisten für Unterlagen, Objekt und Haushaltsrechnung
11. Häufige Fragen (FAQ)

1) Definition: Was genau ist eine 120 % Finanzierung?

Eine 120 % Finanzierung ist eine Vollfinanzierung über den Kaufpreis hinaus. Sie deckt:

• Kaufpreis der Immobilie
• Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler) sowie
• einen zusätzlichen Modernisierungs-/Ausstattungsanteil (z. B. Küche, Boden, Bäder, energetische Maßnahmen, Malerarbeiten)

In Summe kann der Darlehensbetrag 110 – 130 % des Kaufpreises betragen, je nach Bank, Region, Objekt und individueller Bonität. Der höhere Betrag wird mit einem höheren Zins bepreist, da Nebenkosten keinen werthaltigen Gegenstand darstellen und Modernisierungen ihren Wert nicht 1:1 im Beleihungswert widerspiegeln.

2) Abgrenzung: 100 % vs. 110 % vs. 120/130 % Finanzierung

• 100 % Finanzierung: Finanzierung nur des Kaufpreises. Nebenkosten werden bar bezahlt.
• 110 % Finanzierung: Finanzierung von Kaufpreis + Nebenkosten.
• 120 % Finanzierung: Finanzierung von Kaufpreis + Nebenkosten + Modernisierung (ca. +10 %).
• 130 % Finanzierung: Finanzierung von Kaufpreis + Nebenkosten + umfangreiche Maßnahmen (bis ca. +20 %).

Je höher der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV), desto strenger die Prüfung und desto höher der Zinsaufschlag. Nicht alle Banken bieten Beleihungen > 100 % an.

3) Voraussetzungen und Banklogik (LTV, Bonität, Objekt, Haushalt)

3.1 Beleihungsauslauf (LTV)

Der LTV beschreibt das Verhältnis von Kreditbetrag zum Beleihungswert der Immobilie. Bei > 100 % sieht die Bank ein erhöhtes Risiko. Nebenkosten lassen sich im Verwertungsfall nicht realisieren, weshalb die Bank für 110–120 % eine stringente Story verlangt: solide Bonität, werthaltiges Objekt, klare Modernisierungsplanung und belastbare Haushaltsrechnung.

3.2 Bonität und Einkommen

• Sehr gute Bonität (saubere SCHUFA, stabiles Zahlungsverhalten).
• Gesichertes Einkommen, idealerweise unbefristet (bei Beamten besonders positiv).
• Belastungsquote: Monatsrate in der Regel ≤ 30–35 % des Nettohaushaltseinkommens; bei Vollfinanzierungen eher konservativ planen.
• Ein zweiter Kreditnehmer kann das Risikoprofil und Konditionen spürbar verbessern.

3.3 Objektqualität (die „Bankbrille“)

• Lage: gefragte Mikrolage, stabile Nachfrage, gute Infrastruktur.
• Zustand & Energie: guter technischer Zustand oder plausibler Sanierungsplan; Energieeffizienz gewinnt an Bedeutung für Konditionen.
• Marktpreis: realistisch und Gutachten-tauglich; Überzahlungen erschweren 120 %.

3.4 Haushaltsrechnung und Puffer

• Realistische Lebenshaltungskosten (Bankpauschalen vs. echte Ausgaben).
• Notgroschen (3–6 Monatsnettos) und Instandhaltungsrücklage (1–1,5 % p. a. des Gebäude-Werts).
• Modernisierungsbudget mit Kostenvoranschlägen untermauern.

4) Vorteile, Risiken und typische Fehlannahmen

• Aktuelle Zinskonditionen
• Unser Beratungs-Konzept
• KfW-Förderprogramme
• Finanzieren ohne Eigenkapital?
• Finanzierungsablauf
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1. Nachrangdarlehen: Zweitkredite werden teilweise als Eigenkapitalersatz anerkannt.
2. Verkäuferdarlehen: Der Verkäufer selbst gewährt ein Darlehen und schließt die Lücke.
3. KfW-Förderung: Manche Banken werten KfW-Darlehen wie Eigenkapital.
4. Zusatzsicherheiten: Immobilien, Bürgschaften oder Policen verbessern die Chancen.
5. Zwischenfinanzierung: Wenn Eigenkapital zwar vorhanden, aber noch gebunden ist (z. B. durch Immobilienverkauf).

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