Fehler bei der Immobilienfinanzierung vermeiden

Um die mögliche Finanzierungsrate zu ermitteln, sollte vor dem Immobilienkauf eine saubere Gegenüberstellung der Haushalts-Einnahmen und Ausgaben erfolgen. Diese muss sowohl jährliche und monatliche Fixkosten, sowie all alle variablen Ausgaben enthalten. Nicht zu vernachlässigen sind unregelmäßig anfallende Kosten, bspw. für Autoreparaturen, die HU/AU, den Urlaub und bestehende Versicherungen. Sollten bereits Kreditverpflichtungen bestehen, sind auch diese zu erfassen.

Es ist zu empfehlen die Kontoauszüge der letzten 12 Monate zu prüfen. Spätestens jetzt raten wir ein Haushaltsbuch zu führen, das gibt Planungssicherheit. Natürlich darf auch das vorhandene Eigenkapital nicht überschätzt werden. Stehen weitere Ausgaben an oder ist ein größerer Urlaub geplant? Haben Sie eine Rücklage eingeplant? Seien Sie ehrlich zu sich und kalkulieren Sie nicht zu knapp. Das Ergebnis ist Ihre langfristig tragbare maximale Finanzierungsrate, welches Ihren Lebensstandard berücksichtigen und Freiräume lassen muss. Nie vergessen: Die Rate muss i.d.R. über Jahrzehnte getragen werden.

Haben Sie an alle Nebenkosten im Blick? Wer ein Grundstück oder ein Haus kauft, zahlt nicht nur den vertraglich vereinbarten Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten bei Immobilien liegen je nach Bundesland bei etwa acht bis zwölf Prozent. Diese beinhalten die Kosten für Notar (knapp ein Prozent der Kaufpreissumme (mit zusätzlicher Grundschuld bis zu 1,2 %)), Grundbucheintragung (etwa 0,3 bis 0,5 Prozent des Kaufpreises) und Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Kaufsumme).

Ist noch ein Makler im Spiel kommt die vereinbarte Provision (je nach Bundesland drei bis sechs Prozent der Kaufpreissumme plus Mehrwertsteuer) noch dazu. Das sind brutto umgerechnet 3,57 bis 7,14 Prozent on top. Fällig werden die Nebenkosten nur wenige Tage nach Vertragsschluss beim Notar.

Oft werden die Renovierungskosten der alten Wohnung nicht berücksichtigt, womit wir den 3. Punkt ins Auge fassen sollten.

Laufen Baukosten oder Renovierungskosten aus dem Ruder, kann dies die Darlehenshöhe der Baufinanzierung maßgeblich negativ beeinflussen. Auch gilt zu beachten – schlüsselfertig ist nicht automatisch bezugsfertig! Bauherren sollten gewissenhaft planen und die Planung und Kalkulation auch durch einen Fachmann überprüfen lassen. Dabei sollte man sich nicht nur auf allgemeine Musterlisten und „Erfahrungswerte“ verlassen. Die Kostenplanung ist zwingend auf das eigene Bauvorhaben abzustimmen. Im besten Fall liegt bei einem Neubau eine Baukosten-Berechnung nach DIN 276 vor.

Auch während der Renovierung oder dem Bau ist es notwendig nicht nur den Fortschritt, sondern auch die Baukosten im Auge zu behalten um bei Bedarf eingreifen zu können. Falsche oder unvollständige Baukosten-Kalkulationen können im schlimmsten Fall das gesamte Bauvorhaben gefährden oder teure Nachfinanzierungen erforderlich machen.

Oft werden kleinere Kostenfaktoren vergessen. Das sind bspw. Gebühren für Baugenehmigungen und Anträge oder Versicherungsbeiträge. Überprüfen Sie auch, ob Sie Kosten für die Außenanlage berücksichtigt haben, vom Carport und dem Hauseingang bis zum Garten.

Eine auf den Euro genaue Kostenplanung ist nur dann möglich, wenn keine nachträglichen Änderungen Mehrausgaben verursachen. Die Erfahrung zeigt aber, dass oft schon höhere Kosten bei kleinen Änderungen entstehen (andere Fliesen, Wandfarbe, Bodenbelag, etc.). Wir empfehlen daher einen Puffer von mindesten 5-10% der Gesamtbaukosten als Reserve einzukalkulieren. Als Faustregel gilt – je detaillierter die Planung und Kontrolle, desto geringer die Abweichung.

Viele Bauherren und Immobilienkäufer sind bei der Planung der Eigenleistung zu optimistisch. Wir empfehlen die Eigenleistung eher vorsichtig einzuschätzen und eher kritisch an die Sache herangehen und nicht zu optimistisch. Aber wer seine eigenen Fähigkeiten realistisch einschätzt, wird die Kosten des Bauvorhabens oder der Renovierung spürbar senken. Banken erkennen bis zu 15 Prozent der Bausumme als Eigenleistung an. Der Bauherr muss jedoch genau auflisten, was er wie am Haus selbst bewerkstelligen will und darstellen, dass er dazu überhaupt fähig ist.

Trotzdem bergen Eigenleistungen folgenschwere Risiken. Fehlendes handwerkliches Können und ein zu optimistisch kalkuliertes Zeitbudget kann oft zu Baumängeln und Verzögerungen führen. Das Ergebnis sind oft ungeplante Mehrkosten und Verzögerungen im Bauablauf. Obendrein übernimmt der Bauherr für sämtliche Arbeiten, die er selbst durchführt auch die Haftung. Wichtig ist, dass bei der Eigenleistung keine Gewährleistungsansprüche aus anderen Gewerken aufgehoben werden. Fehler bei der Ausführung können auf Dauer teurer sein als direkt einen Handwerker zu beauftragen. Nicht fachkundig ausgeführte Eigenleistungen können finanzielle Risiken birgen, die sich aus professioneller Nacharbeit ergeben.

Auch ist zu bedenken: Eigenleistungen sparen nur Lohnkosten, die Anschaffungskosten von Baumaterial sind gleich oder im schlimmsten Fall teurer, da keine Großabnehmer-Rabatte ausgehandelt werden können. Es gilt Zeit und Geld richtig zu kalkulieren. Was sind die Lohnkosten, was hoch sind die Materialkosten und entspricht die Gutschrift oder der Nachlass für die Eigenleistungen auch dem tatsächlichen Wert der Bauleistung oder ist dieser wesentlich niedriger? Hier ist im Einzelfall zu prüfen, ob die Gutschrift angemessen ist und ob sich die Eigenleistung finanziell wirklich lohnt.

Zeit ist Geld, aber man muss eventuelle Arbeitsstunden auch erbringen. 1000 Arbeitsstunden Eigenleistungen bedeuten bei einem Jahr Bauzeit, dass wöchentlich durchschnittlich 25 Stunden zu leisten sind. Steht nur das Wochenende oder der Urlaub zur Verfügung, kann schnell Verzug eintreten, auch kann durch Krankheit ein Arbeitsausfall entstehen.

Empfehlenswert Gewerke für die „Muskelhypothek“ sind Gewerke die einen hohen Lohnanteil und wenige Materialkosten enthalten. Klassische Arbeiten sind beispielsweise Maler- oder Tapezierarbeiten, das Verlegen von Bodenbelägen oder Arbeiten an den Außenanlagen.

Eine Immobilienfinanzierung gehört für die meisten Menschen zur größten Investition ihres Lebens. Man geht eine lange Verpflichtung ein, ein unabhängiger und umfangreicher Konditionsvergleich spart daher bares Geld. Nur bei der Hausbank anzufragen ist hier zu kurzsichtig. Auch ist der günstigste Zins nicht zwingend der Beste – wenn die Flexibilität innerhalb der Finanzierung nicht gewährleistet ist. Eine unabhängige Beratung mit einem umfangreichen regionalen und überregionalen Angebotsvergleich ist empfehlenswert um langfristig günstiges, sicheres und passendes Finanzierungskonzept zu ermitteln.

Viele Immobilieneigentümer vergessen die Instandhaltungsrücklage als zusätzliche Belastung neben der Finanzierungsrate einzubeziehen. Unabhängig ob diese im Rahmen des Wohngelds bei einer Eigentümergemeinschaft erhoben wird oder selbst angelegt und verwaltet werden muss, Eigentum verpflichtet. Die Instandhaltungsrücklage wird oft vergessen und über die richtige Höhe nicht selten gestritten. Doch wenn eine Sanierung ansteht, kann eine fehlende Instandhaltungsrücklage den Eigentümer finanziell treffen. Auch Kosten zur Unterhaltung und die bei Nutzung der Immobilie anfallenden Betriebskosten sind sauber einzukalkulieren. Denn die Nebenkosten eines Eigentümers sind mindestens 20 Prozent höher als die Nebenkosten eines Mieters, weil er zusätzlich Reparatur-Rücklagen bilden muss.

Eine zu kurze Zinsbindung kann sich schnell rächen, nämlich dann wenn die Zins-Konditionen im Markt steigen und Ablauf der Zinsbindung höhere Zinsen und damit Raten zu zahlen sind. Wenn das Zinsniveau günstig ist, sollten daher eher langfristige Zinsbindungen gewählt werden. Wer statt zehn Jahren Zinsbindung sich über 15 Jahre bindet, muss zwar bis zu einem halben Prozentpunkt mehr Zins zahlen, hat aber dafür langfristig Planungssicherheit. Der Vorteil: Bis zur Anschlussfinanzierung mit vermutlich höherem Zinsniveau sind mehr Schulden abgebaut.

Natürlich gibt es keinen Garant für steigende oder fallende Zinsen, der Effekt der Planungssicherheit bleibt davon unberührt. Sollten die Zinsen tiefer sinken besteht in cleveren Finanzierungskonzepten die Möglichkeit der jährlichen Sondertilgung oder einer vorzeitigen Vertragsauflösung gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Option, welche bei drastischen Zinssenkungen während der Laufzeit Chancen bieten kann. Ideal ist, sich günstige Zinsen möglichst lange zu sichern und sich gleichzeitig das richtige Maß an Flexibilität zu erhalten.

Neben der monatlichen Finanzierungsrate ist auch die prozentuale Tilgungsrate entscheidend für die Tilgungsdauer. Nur auf günstige Zinsen zu setzten und die Tilgung zu vernachlässigen kann die Restschuld schnell steigen lassen. Statt einem Prozent Tilgung sollte der Tilgungsanteil nach Möglichkeit bei zwei Prozent liegen. Wer dennoch zu Gunsten einer höheren monatlichen Flexibilität eine niedrigere Tilgung und damit Rate wählt, sollte die Chance von jährlichen Sondertilgungen unbedingt nutzen. Sonst verlängert sich die Tilgungsdauer erheblich. Denn bei kleiner Rate bleibt auch der Tilgungsanteil gering.

Vor allem am Anfang der Finanzierung, wenn die Schulden am höchsten sind lohnt sich ein schnelle Tilgung, weil jede zusätzliche Tilgung die Finanzierungsdauer maßgeblich verkürzt.

Eine zu hohe Raten welche die monatliche finanzielle Flexibilität entscheidend einschränken. Es gilt die eigene Belastbarkeit realistisch einschätzen und dabei aber so schnell wie möglich zu tilgen. Eine Überbelastung vermeiden lässt sich, indem man beispielsweise ein ehrliches Haushaltsbuch führt, welche alle variablen und fixen Kosten im Monat und im Jahr auf Monatsebene abbildet. So lässt sich der aktuelle monatliche Finanzbedarf mit dem vorhandenen Einkommen vergleichen. Anschließend ist zu empfehlen verschiedene Szenarien mit einem Tilgungsrechner durchzuspielen um das ideale Verhältnis zwischen monatlicher Finanzierungsrate, mtl. Fixkosten und Lebenshaltungskosten sowie Tilgungsrate und Restschuld nach Ablauf der Zinsbindungsfrist zu ermitteln.

Lebensumstände können sich ändern und das in allen Bereichen: Gesundheit, Familienpläne, Partnerschaften aber auch Arbeitsverhältnisse sind nicht immer über Jahrzehnte planbar. Wünsche und Lebenssituationen können sich verändern. Ihr Finanzierungskonzept sollte auch unvorhergesehene Momente wie Arbeitslosigkeit und Arbeitsunfähigkeit absichern, damit Sie Ihre Immobilien-Darlehen auch im Fall der Fälle weiterhin tilgen können. Dies beinhaltet auch die ausreichende Absicherung der neu erworbenen Immobilie über Haftpflicht- und Immobilien-Versicherungen.