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Gerne erklären wir Ihnen Begriffe
und Zusammenhänge, welche im Rahmen Ihrer Finanzierungsanfrage eventuell
auf Sie zukommen werden. Schliesslich sollen Sie die Möglichkeit
haben, verschiedene Angebote vergleichen- und so die Spreu vom Weizen
trennen zu können. Sollte eine Frage offen
bleiben, stehen wir Ihnen selbstverständlich telefonisch und schriftlich
zur Verfügung.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zertifiziert dass
die Räumlichkeiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen
sind. Dieses Sondereigentum an einer Immobilie kann laut Wohnungseigentumsgesetz
nur dann eingeräumt werden, wenn die Wohnung in sich abgeschlossen ist.
Das bedeutet, dass die Wohnung baulich von anderen getrennt ist und einen
eigenen abschließbaren Eingang hat. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung
wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt. Der Bauherr muss sie dem
Grundbuchamt vorlegen.
Abnahmeverpflichtung
Durch die Abnahmeverpflichtung verpflichtet sich der
Darlehensnehmer, sich innerhalb einer vereinbarten Frist (Abnahmefrist)
das Darlehen auszahlen zu lassen.
Abschreibung
Alle Wirtschaftsgüter, welche eine Wertminderung
erfahren, können über Ihre Nutzungsdauer verteilt als steuerlicher
Verlust geltend gemacht werden. Diese AfA (Absetzung für Abnutzung)- Prozentsätze
werden vom Finanzamt vorgegeben. Bei Immobilien können somit verschiedene
Aufwendungen gegenüber Ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
geltend gemacht werden. So kann beispielsweise auch ein bestimmter Anteil
der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes bei vermieteten
Immobilien abgeschrieben werden bzw. steuermindernd geltend gemacht werden.
Abschreibungen basieren laut Gesetzgeber aufgrund von Abnutzungen. Grundstückswerte
können somit nicht abgeschrieben werden. Man unterscheidet prinzipiell
in 2 Formen der Abschreibung:
- lineare Abschreibung: jährlich
gleichbleibende Abschreibungsbeträge
- degressive Abschreibung: jährlich
abnehmende Abschreibungsbeträge
Bei der degressiven Abschreibung tritt folglich eine
steuermindernde Wirkung wegen der anfänglich höheren Abschreibung früher
ein. Bei Neubauten gestattet der Gesetgeber ein Wahlrecht zwischen beiden
Abschreibungsformen. Für Altbauten besteht lediglich die Möglichkeit
einer linearen Abschreibung. Wir empfehlen Ihnen unbedingt Ihren Steuerberater
hinzuzuziehen!
Abtretung
Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf einen Dritten.
Innerhalb von Immobilienfinanzierungen besteht beispielsweise die Möglichkeit,
die eigenen Rechte und Ansprüche aus Bausparverträgen, Kapitallebensversicherungen,
Investmentfonds and die finanzierende Bank abzutreten.
Annuitätendarlehen
Zins- und Tilgungszahlungen langfristiger Darlehen werden
üblicherweise in gleichbleibenden Raten erbracht. Dies wird als Annuität
bezeichnet. Die konstanten Zahlungen (Annuitäten) bestehen folglich aus
Zins und Tilgung. Mit jeder Tilgungszahlung reduzieren sich die Schulden.
Je geringer die Schulden werden, desto weniger Zinsen müssen gezahlt werden.
Durch die fortlaufende Tilgung sinkt also allmählich der zu verzinsende
Darlehensbetrag, so daß der Tilgungsanteil steigt und der Zinsanteil sinkt.
Anschaffungs- und Herstellungskosten
Anschaffungskosten sind in Zusammenhang mit einer Baufinanzierung
alle Kosten, die mit dem Erwerb oder der Erstellung einer Immobilie wirtschaftlich
verbunden sind. Zu den Anschaffungskosten zählen der Kaufpreis, eventuelle
Renovierungs- und Modernisierungskosten, Erschliessungs- Finanzierungskosten
sowie Nebenkosten (Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer, Notarkosten).
Anschlussfinanzierung
Nach Ablauf der Zinsbindung muss der Kunde mit seiner
Bank eine Anschlussfinanzierung vereinbaren. In der Regel erhält er von
der Bank kurz vor Auslauf der Festschreibung ein Konditionsangebot. Der
Kunde kann nach dem Ende der Zinsbindung aber auch eine Umschuldung (einen
Wechsel des Kreditinstituts) in Betracht ziehen, da oftmals andere Anbieter
zu diesem Zeitpunkt bessere Konditionen anbieten können.
Auflassungsvormerkung
Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsumschreibung
im Grundbuch. Sie gründet sich auf § 883 BGB und wird in der Regel in
Grundstückskaufverträgen zugunsten des jeweiligen Käufers vereinbart.
Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuches eingetragen
und schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer ein Objekt
z.B. an eine weitere Person verkauft und/oder weiterhin mit Grundpfandrechten
belastet, die nicht mit dem Erwerb der Immobilie zusammenhängen.
Auszahlungsvoraussetzungen
Die Bank zahlt Ihr Darlehen erst dann aus, wenn die
Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt und entsprechende Unterlagen vorgelegt
worden sind. Hierzu gehören vollständig unterzeichnete Darlehensverträge,
Eintragung der Grundpfandrechte an vereinbarter Rangstelle im Grundbuch
sowie alle sonstigen von der Bank gemäß den jeweiligen Besonderheiten
des Einzelfalls verlangte Urkunden, Unterlagen und Nachweise (Kaufvertrag,
vollständige Objektunterlagen, Objektfotos, Fertigstellungsnachweis, Einkommensnachweise,etc.)
Baubeschreibung
Die Baubeschreibung beinhaltet eine detailierte Aufstellung
über alle Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale. Diese Aufstellung
ermöglicht es Käufer und Darlehensgeber die Bauweise und die
Qualität des Gebäudes zu beurteilen. Darüber hinaus ist
sie Bestandteil des Antrages auf Baugenehmigung und wichtige Unterlage
bei der Finanzierungsanfrage.
Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf ist eine errechnete Größe und
stellt das Verhältnis zwischen Ihrem Darlehen (zzgl. bestehender Vorlasten)
und dem Beleihungswert des Objektes dar, welcher fremdfinanziert wird.
Beleihungsgrenze
Wert, bis zu dem das Grundstück nach gesetzlichen und
satzungsmäßigen Vorschriften des Kreditinstitutes mit Grundpfandrechten
belastet werden darf. In der Regel darf die Belastung 3/5 = 60% des Beleihungswertes
nicht übersteigen.
Beleihungsobjekt
Grundstücke, Häuser oder Eigentumswohnungen, können
als dingliche Sicherheiten für eine Baufinanzierung dienen. Sie fungieren
dann als Beleihungsobjekte. Die finanzierende Bank wird in der Regel über
eine Eintragung von Grundschulden abgesichert.
Beleihungswert
Der sogenannte Beleihungswert wird nach der Beleihungsrichtlinie
der jeweiligen Kreditinstitute ermittelt. Von ihm hängt die Höhe
des möglichen Darlehens ab, da der Beleihungswert den langfristig erzielbaren
Wiederverkaufswert darzustellen versucht (Verkehrswert abzgl. eines Sicherheitsabschlags).
Bereitstellungszins
Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten
(refinanzierten) und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen
Darlehen oder Darlehensteile. Der Bereitstellungszins beträgt i.d.R. 3%
p.a. bzw. 0,25% p.M.
Bewirtschaftungskosten
Sind Betriebskosten für die laufenden Unterhaltung einer
Immobilie. Bewirtschaftungskosten lassen sich unterteilen in:
- Umlagefähige Betriebskosten:
z. B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Entwässerung, Wasserverbrauch,
Allgemeinstrom, Hausmeister, Hausreinigung,Schornsteinfeger, Versicherungen
- Nicht umlagefähige Betriebskosten:
z.B. Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis, Instandhaltungskosten. Nicht
umlagefähige Betriebskosten dürfen nicht mit dem Mieter abgerechnet
werden.
Bürgschaft
Eine Bürgschaft ist ein Vertrag zwischen dem Bürgen
und dem Gläubiger eines Dritten. Durch die Bürgschaft verpflichtet sich
der Bürge, dem Gläubiger für die Erfüllung der Verbindlichkeit des Schuldners
einzustehen - der Bürge haftet mit seinem gesamten Vermögen (selbstschuldnerische
Bürgschaft). Gesetzlich geregelt ist die Bürgschaft in §§ 765 ff. BGB.
Disagio
Disagio, auch als Abgeld bezeichnet, ist der Betrag,
den der Geber, beispielsweise eines Darlehens, etwa die Bank, neben den
normalen Zinsen verlangt. Die Zahlung eines solches Disagios, das in der
Regel (von der Bank) sofort einbehalten wird, ist auch beim Verkauf von
Forderungen, Hypotheken oder Pfandbriefen sowie Wertpapieren üblich. Das
Disagio ist steuerlich wie eine Zinszahlung zu behandeln. Das heißt, es
gehört beim Schuldner zu den Finanzierungskosten. Dient das Disagio beispielsweise
der Erzielung von Mieteinkünften nach dem Erwerb einer Immobilie, so gehört
es zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten. Dies schlägt sich dann
in niedrigeren Folgezinszahlungen nieder. Allerdings darf das Disagio
nicht mehr als 10 Prozent des Finanzierungsbetrages ausmachen, damit es
sofort in voller Höhe steuerlich berücksichtigt werden kann.
Effektivzins
Auf die Frage, wie teuer ein Darlehen ist, antworten
manche Kreditgeber nur mit der halben Wahrheit. Sie nennen den Nominalzinssatz
- den Grundzins, der keine Gebühren und Nebenkosten enthält. Rechnet man
diese mit ein, steigen die tatsächlichen Kosten um zwei bis drei Prozent.
Vergleichen Sie stets den Effektivzinssatz. Er berücksichtigt zwar nicht
alle preisbestimmenden Faktoren, aber zumindest Disagio, Bearbeitungsgebühren,
Tilgungsverrechnung, Zinsfestschreibung. Im Effektivzins nicht eingerechnet
sind zum Beispiel: Bereitstellungszinsen, Kontoführungs- und Schätzgebühren,
Teilauszahlungsaufschläge, Versicherungsprämien, Verwaltungskostenpauschalen,
Treuhandgebühren, Abschlussgebühren bei Bausparverträgen, Zinsverluste
bei Bausparverträgen und Versicherungsdarlehen. Der Effektivzins ermöglicht
den Vergleich von verschiedenen Angeboten.
Eigenheimzulage
Staatliche Förderung für den Erwerb oder die Errichtung
von selbstgenutztem Wohneigentum. Die Eigenheimzulage besteht aus dem
Fördergrundbetrag (Neubauten max. 2.556 €, Altbauten max. 1.278 €) und
dem Baukindergeld (je Kind 767 €). Die Förderung ist an bestimmte Einkommensgrenzen
gekoppelt und wird für die Dauer von 8 Jahren gewährt. Die Auszahlung
erfolgt durch das jeweils zuständige Finanzamt jeweils zum 15.3. eines
Jahres.
Eigenkapital
Unter Eigenkapital versteht man die eigenen Vermögensreserven
bzw. Werte, welche in die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Hierzu
zählen beispielsweise Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Wertpapiere,
eigenes unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen an
der Immobilie.
Eigenleistung
Persönliche Arbeitsleistung, die für den Bau oder Ausbau
eines Bauwerks eingesetzt wird. Diese Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe
wird als Teil des Eigenkapitals grundsätzlich zu Unternehmerpreisen bewertet.
Bauherren, die Eigenleistung zusammen mit Hilfskräften durchführen, haben
diese Arbeiten als Unternehmer nicht gewerbsmäßiger Bauarbeiten bei der
örtlich zuständigen Bau-Berufsgenossenschaft anzumelden, die Namen der
beschäftigten Personen, deren geleistete Arbeitsstunden und evtl. Entgelte
dafür nachzuweisen und ggf. einen von der Berufsgenossenschaft festgelegten
Beitrag für die gesetzliche Unfallversicherung zu zahlen. Allerdings darf
die betragsmäßige Höhe der Eigenleistung nicht überschätzt
werden. Auch können Risiken durch beispielsweise den Ausschluss von
Gewährleistungsansprüchen gegenüber einem Unternehmer entfallen.
Eigennutzung
Generell unterscheidet man die Anschaffung einer Immobilie
als Kapitalanlage oder zwecks Eigennutzung. Bei der Eigennutzung wird
die Wohnung oder Immobilie zu eigenen Wohnzwecken und nicht gewerblich
genutzt.
Einheitswert
Der Einheitswert entspricht einem vom Finanzamt festgesetzten
Richtwertes für Grundstücke und Gebäude, der als Grundlage für u.a.
für die Grundsteuernach herangezogen wird. Dieser Wert liegt in der
Regel deutlich unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie und wird mittels
des Einheitswertbescheides dem Eigentümer mitgeteilt.
Einliegerwohnung
Eine in einem Ein- oder Mehrfamilienhaus befindliche
zusätzliche Wohnung, die bestimmte Anforderungen, z.B. an die Wohnfläche,
Hygiene, sanitäre Ausstattung, erfüllt sowie eine Kochgelegenheit und
einen separaten Eingang aufweisen (in sich abgeschlossene Wohnung) muss.
Die Wohnungsgröße muss mindestens 25 Quadratmeter betragen.
Erbbaurecht
Als Erbbaurecht gilt das veräußerbare und vererbbare
Recht auf fremden Grund und Boden ein Gebäude zu besitzen. Das Erbbaurecht
entsteht im zivilrechtlichen Sinn mit der Eintragung ins Grundbuch. Das
Erbbaurecht unterliegt einer gesonderten Bewertung. Als zwei selbständige
wirtschaftliche Einheiten gelten das Erbbaurecht und das mit den Erbbaurecht
belastete Grundstück. Beide unterliegen einer gesonderten Bewertung. Die
Bestellung des Erbbaurechts unterliegt der Grunderwerbssteuer. Des Weiteren
unterliegen das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück (falls kein Gebäude
errichtet wurde) und das Erbbaurecht der Grundsteuer. Erbbauzinsen sind
beim Erbbauberechtigten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu
behandeln. Kosten, die mit dem Erwerb des Erbbaurechts im Zusammenahng
stehen, können abgeschrieben werden. Gleiches gilt für die aufgrund des
Erbbaurechts errichteten Gebäude. Dabei sind die Aufwendungen auf die
Laufzeit des Erbbaurecht zu verteilen. Wird das Erbbaurecht im Betriebsvermögen
gehalten, ist es unter dem Anlagevermögen auszuweisen. Die Aufwendungen
für den Erwerb des Erbbaurechts sind Anschaffungskosten. Das Erbbaurecht
unterliegt nicht der Umsatzsteuer.
Erschließungskosten
Etwaige Erschließungskosten können neben dem eigentlichen
Kaufpreis zu einer erheblichen zusätzlichen finanziellen Belastung führen.
Den Erschließungsbeitrag hat immer derjenige zu entrichten, der zu dem
Zeitpunkt, zu dem der Beitragsbescheid erlassen wird, Besitzer des erschlossenen
Grundstücks ist. Dabei ist zu beachten, dass zwischen Fertigstellung der
Erschließungsanlagen und Erlass des Beitragsbescheides ein erheblicher
Zeitraum liegen kann. Bestehen deshalb Unsicherheiten, ob noch weitere
Erschließungsbeiträge fällig werden, sollte zur Absicherung des Grundstückserwerbers
eine Bestimmung in den Kaufvertrag aufgenommen werden, wonach der Verkäufer
alle, auch zukünftige Erschließungsbeiträge zahlt. Zur Erschließung gehört
die öffentliche Erschließung (Straßen, Grünflächen usw.) und die Verlegung
des Verteilungsnetzes von Wasser, Abwasser, Gas, Strom, Telefon, Kabel
bis zur Grundstücksgrenze. Die Kosten für diese Maßnahmen müssen - bei
einem voll erschlossenem Grundstück - mit dem Grundstückspreis abgegolten
sein. Von der Grundstücksgrenze bis zum Haus verlegen die Versorgungsunternehmen
selbst. Die daraus resultierenden Kosten kommen i.d.R. zusätzlich auf
den Bauherren zu. Im Falle einer Lückenbebauung oder der Bebauung eines
rückwärtigen Grundstücks sollten vor Unterzeichnung des Grundstücksvertrages
von der Gemeinde und dem Versorgungsunternehmen die noch fehlenden Erschließungsmaßnahmen
und die zu erwartenden Kosten schriftlich vorliegen.
Festdarlehen
Bei einem langfristigen Darlehen, auch endfälligen Darlehen
genannt, zahlen Sie über die gesamte Laufzeit lediglich die Zinstilgung
in monatlichen oder vierteljährlichen Raten. Den gesamten Darlehensbetrag
wird am Ende der Laufzeit in einer Summe zurückgezahlt. Hier ist
es ratsam, den Tilgungsbetrag durch fällige Lebensversicherungen, zuteilungsreife
Bausparverträge oder Erträge aus Investmentfonds zu sichern.
Flurkarte
Bei der Flurkarte handelt es sich um eine Landkarte,
die alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet. Diese Karte kann beim zuständigen
Katasteramt eingesehen und gegen Gebühr angefordert werden.
Flurstück
Bezeichnung für eine bestimmte Grundstücksfläche und
dessen Grenzen, die eine genaue Identifizierung dieser Fläche ermöglicht.
Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.
Forward-Darlehen
Ein Forward Darlehen ist ein Termingeschäft, bei dem
der Zinssatz für eine künftige (z. B. in einem Jahr) Darlehensaufnahme
bereits heute, d. h. auf aktueller Marktbasis, fest und für beide Vertragspartner
verbindlich vereinbart wird. Ihnen wird dann die Überlassung von Kapital
zu dem vereinbarten Zinssatz für die gewählte Laufzeit zugesichert. Als
Sicherung für die Aufnahme eines Forward-Darlehens dienen bereits
vorhandene Immobilien. Sollte Ihr derzeitiges Hypothekendarlehen noch
einige Jahre Gültigkeit haben, können Sie bereits bis zu 3 Jahre vor Ende
des Vertrages bei der gleichen Bank oder bei einem neuen Geldgeber ein
Folgedarlehen abschließen, das aber erst am Ende der regulären Zinsbindung
in Kraft tritt. Bis zu diesem Zeitpunkt sind für dieses neue Darlehen
keine Raten zu bezahlen. Nur ein Zinsaufschlag auf die derzeit gültigen
Zinssätze muß akzeptiert werden, welche sich je nach Dauer bis zur Frist
der ersten Rate berechnet. Bereitstellungszinsen fallen nicht an.
Fremdkapital
Sämtliches Kapital, welches dem Darlehensnehmer
von Dritten (Banken, Versicherungen, Arbeitgeber, öffentliche Stellen
oder Familie/Freunde) zur Verfügung gestellt wird bezeichnet man als Fremdkapital.
Geldbeschaffungskosten
Geldbeschaffungskosten sind z.B. Schätzungsgebühren,
Gebühren für Hypothekenvermittlung, Bürgschaftsgebühren, Bereitstellungszinsen
für Bankkredite oder auch Notariatsgebühren. Sie werden stuerlich behandelt
wie Schuldzinsen, d.h. sie sind im Zusammenhang mit einer Immobilie, durch
die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bezogen werden sollen, als
Werbungskosten sofort abziehbar. Die von Banken erhobenen Kosten werden
oft direkt vom Auszahlungsbetrag abgezogen.
Gesamtschuldner
Wenn mehrere Darlehensnehmer (beispielsweise Ehepartner)
gemeinschaftlich für einen Kredit haften, spricht man vom Gesamtschuldner.
Eine Gesamtschuld ist gegeben, wenn von mehreren Schuldnern jeder verpflichtet
ist, die ganze Leistung zu erbringen, der Gläubiger jedoch die Leistung
insgesamt nur einmal verlangen kann. So beispielsweise haften Ehepartner
grundsätzlich als Gesamtschuldner, die beide einen Darlehens- oder Mietvertrag
unterschrieben haben. Der Gläubiger kann bei Bestehen einer Gesamtschuld
wählen, welchen der Schuldner er voll oder evtl. nur teilweise in Anspruch
nehmen möchte. Leistet einer der Gesamtschuldner, wirkt dies auch für
die anderen Schuldner. Derjenige, der die Leistung erbracht hat, kann
jedoch im Innenverhältnis einen Ausgleichsanspruch gegen die übrigen Gesamtschuldner
geltend machen ( § 426 BGB).
Grundbuch
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte (z.B. Erbbaurecht)
sind ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche (§ 905 BGB) und werden im
Grundbuch registriert. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt geführt. Grundbuchamt
ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist. Sämtliche
Grundstücke unterliegen dem Grundbuchzwang, d.h. sie müssen im Grundbuch
eingetragen werden. Es gibt Auskunft über die Größe und Nutzungsart des
Grundstücks, über Rechte an anderen Grundstücken, sowie über die Eigentumsverhältnisse
und welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück ruhen. Jeder,
der ein berechtigtes Interesse darlegen kann, darf in das betreffende
Grundbuch Einsicht nehmen (z. B. Käufer). Notare sind von der Darlegung
eines berechtigten Interesses befreit. Die zum Grundbuch eingereichten
Urkunden und Verfügungen des Grundbuchamtes werden in Grundbuchakten zusammengefasst;
für jedes selbständige Grundstück wird ein gesondertes Grundbuchblatt
angelegt. Es erhält eine laufende Nummer und wird mit anderen Grundbuchblättern
des gleichen Bezirks in einem Band zusammengefasst.
Grundbuchauszug
Ein Grundbuchauszug kann beim zuständigen Amtsgericht
von jedem mit berechtigtem Interesse (siehe Grundbuch) angefordert werden.
Dieser enthält eine vollständige Abschrift (Kopie) aller zu einem
Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen.
Grunderwerbsteuer
Fällt einmalig beim Kauf/Erwerb von (bebauten wie unbebauten)
Grundstücken an. Sie beträgt in der Regel 3,5% des Kaufpreises und gehört
zu den Anschaffungsnebenkosten.
Grundpfandrecht
Banken gehen ein Risiko ein, wenn sie einem Bauherrn
ein hohes Hypothekendarlehen gewähren. Denn er könnte zahlungsunfähig
werden. Um sich dagegen abzusichern, verlangen Banken eine Sicherheit
in Form eines Grundpfandrechts. Dieses wird in das Grundbuch eingetragen
und ermöglicht es den Banken, im Falle ausbleibender Zahlungen durch den
Schuldner die Zwangsversteigerung zu beantragen.
Grundschuld
Grundschuld ist die Belastung eines Grundstückes in
der Form, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt,
eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Sie gehört
zu den Grundpfandrechten und wird i.d.R. zur Absicherung eines Darlehens
bestellt. Sie ist aber im Gegensatz zur Hypothek von der gesicherten Forderung
unabhängig; wenn also das Darlehen zurückgezahlt ist, bleibt die Grundschuld
unverändert bestehen und kann später als Sicherheit für ein neues Darlehen
wieder verwendet werden.
Grundschuldzins
Zinsen für die Grundschuld, die ebenfalls in das Grundbuch
einzutragen sind. Die Höhe der Zinsen ist unabhängig von der Darlehensforderung
und kann daher von den Zinsen in dem Kreditvertrag abweichen. Um Zinsschwankungen
auszugleichen und im Falle der Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer
alle Kosten abzudecken, werden die Zinsen im Grundbuch vielmals höher
eingetragen.
Herstellungskosten
Herstellungskosten sind Aufwendungen, die im Zusammenhang
mit der Errichtung einer Immobilie stehen. Herstellungskosten sind danach
im einzelnen: Grundstückskosten, Erschließungskosten, Kosten der Errichtung
des Gebäudes (Baukosten), die Baunebenkosten, Architekten-, Ingenieur-
und Behördenleistungen, während der Bauzeit anfallende Zinsen, Kosten
für die Außenanlagen, sonstige Nebenkosten, Notar- und Gerichtskosten,
Makler- und sonstige Gebühren, Grunderwerbsteuer, Disagio.
Hypothek
Eine Hypothek ist eine dingliche Belastung eines Grundstücks
durch Eintragung in das Grundbuch. Der Begünstigte hat ein Pfandrecht
auf das Grundstück in Höhe seiner Forderung. Die Hypothek ist im Gegensatz
zur Grundschuld zu dieser Forderung akzessorisch (d.h. von dieser abhängig),
sodaß die Hypothek dem Gläubiger immer nur in Höhe der zugrundeliegenden
Forderung zusteht und Einreden gegen die Forderung auch gegen die Hypothek
geltend gemacht werden können.
Konditionen
Zu den Bedingungen (Konditionen), zu denen ein Darlehen
gewährt wird, gehören der Nominalzins, der Auszahlungskurs, die Dauer
der Zinsfestschreibung, der Tilgungssatz und der Tilgungsbeginn; Bereitstellungszinsen
und die Bearbeitungsgebühr. Verschiedene Finanzierungsangebote lassen
sich nur bei völlig identischen Konditionen vergleichen! Hier ist
die individuelle Abstimmung gefragt!
Konditionenanpassung
Eine Anpassung der Bedingungen für ein Darlehen wird
spätestens mit Ablauf der Zinsfestschreibung notwendig. Vor Ablauf der
Zinsfestschreibung müssen deshalb für einen weiteren Zeitraum neue Konditionen
festgelegt werden. Zu diesem Zweck unterbreitet die Bank dem Darlehensnehmer
ein Angebot, dessen Konditionen sich nach den Verhältnissen am Kapitalmarkt
richten. Widerspricht der Darlehensnehmer den neuen Konditionen, muss
er seine Restdarlehen an die Bank nach Ablauf der Zinsfestschreibung komplett
zurückzahlen.
Laufzeit
Die Laufzeit eines Darlehens umfasst den Zeitraum von
der Auszahlung des Darlehens bis zu seiner vollständigen Rückzahlung.
Die Laufzeit ist einerseits abhängig vom Tilgungssatz und andererseits
abhängig vom Nominalzinssatzes. Die Laufzeit eines Darlehens gibt keinerlei
Informationen über die Dauer der Zinsbindung oder Zinsfestschreibung
(Dauer für den die Zinsen fest vereinbart sind).
Maklerprovision
Vergütung des Maklers für die Vermittlung eines Käufers
oder eines Verkäufers, eines Mieters oder eines Vermieters. Die Provision
orientiert sich entweder am Kaufpreis oder an der Höhe der Miete. Auch
Courtage und Gebühr genannt. Die Höhe der Provision wird frei vereinbart
und liegt i.d.R. zwischen 3% und 6% zzgl. MwSt.
Muskelhypothek
Damit ist die Eigenleistung gemeint, die Sie beim Bau
oder Umbau erbringen. Auch wenn Handwerkerlohnkosten entfallen, der Zeitaufwand
und die eignen handwerkliche Fähigkeiten sollten realistisch eingeschätzt
werden.
Nachfinanzierung
Als Nachfinanzierung wird ein über die ursprünglich
abgeschlossene Summe hinausgehenden Finanzierungsbedarf bezeichnet. Eine
Nachfinanzierung kann notwendig werden, wenn die für das Bauvorhaben geplanten
Kosten während der Bauphase überschritten werden und deswegen zusätzliche
Gelder aufgenommen werden müssen. Manchmal kann eine Nachfinanzierung
schwierig werden, wenn mit dem ersten Darlehen die Grenze des Beleihungsauslaufs
bereits erreicht wurde. Außerdem muss man damit rechnen, dass die Nachfinanzierung
teurer wird als das Hauptdarlehen.
Nebenkosten
Beim Kauf einer Immobilie entstehen folgende Nebenkosten:
Grunderwerbsteuer (3,5%), Notar- und Grundbuchgebühren (1,5%) und ggf.
Maklerprovision (ab 3,48%). Diese Nebenkosten dürfen bei der Kalkulation
der Gesamtinvestition nicht vernachlässigt werden. Laufende Nebenkosten
nach Immobilienerwerb fallen in Form der Betriebskosten/Bewirtschaftungskosten
an (z.B. Straßenreinigung, Müllgebühren etc.). Sie sind bei der Ermittlung
der monatlichen Gesamtbelastung aus der Immobilie zu berücksichtigen.
Nebenleistungen
Unter Nebenleistungen werden alle über die Zins- und
Tilgungsleistungen hinausgehenden Zahlungsverpflichtungen des Darlehensnehmers
verstanden. Dies können beispielsweise Bereitstellungszinsen, Schätzkosten,
Teilauszahlungszuschläge oder Bürgschaftsgebühren sein.
Negativbescheinigung
Auch Negativzeugnis genannt, ist die Bestätigung der
Gemeinde, dass sie von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht für das betreffende
Grundstück keinen Gebrauch macht. Das klärt der Notar bei der Kaufhandlung,
kann aber schon vorher vom Kaufinteressenten durch Nachfrage im Planungsamt
ermittelt werden. Kein Vorkaufsrecht besteht, wenn der Verkäufer in gerader
Linie mit dem Käufer verwandt ist.
Negativerklärung
Bis zu einer Summe von 15.000,- EUR im Kollektivgeschäftund
10.000,- EUR ausserkollektiv können Darlehen gegen Verpflichtungserklärung
abgesichert werden. Dadurch wird die Darlehenssicherstellung einfacher.
Es entfällt die Eintragung von Grundschulden (dadurch entfallen Notar-
und Gerichtskosten). Eine solche Negativerklärung setzt neben erstklassiger
Kreditwürdigkeit („Bonität“) des Kreditnehmers eine Vertrauensbasis zwischen
Bank und Kunde voraus. Darüber hinaus sind Negativerklärungen meist nicht
möglich, wenn die Kredithöhe eine bestimmte Größenordnung übersteigt,
die von Bank zu Bank unterschiedlich ist.
Nichtabnahmeentschädigung
Entgelt, das bei Nichtabnahme des Darlehens zu zahlen
ist. Die Nichtabnahmeentschädigung dient dem Ausgleich des Schadens, der
der Bank vor allem dadurch entsteht, dass sie die für das Darlehen vorgesehenen
Mittel bereits beschafft hatte und ist wie eine Vorfälligkeitsentschädigung
zu berechnen.
Nießbrauch
Belastung einer Immobilie in Abt. II des Grundbuchs
zugunsten einer bestimmten Person, welche diese berechtigt, aus der Immobilie
entsprechende Nutzungen zu erhalten. Dieses Recht macht normalerweise
eine Immobilie unverwertbar, da es den Käufer von der Nutzung ausschließen
würde.
Nominalzins
Der Nominalzinssatz ist der auf den Nominalbetrag des
Darlehens bezogene Prozentsatz, mit dem ein Darlehen verzinst wird. Der
Nominalzinssatz wird bei Annuitätendarlehen meist per anno (pro Jahr)
angegeben.
Notarbestätigung
Schriftliche Bestätigung des Notars gegenüber der Bank,
dass der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld keine sonstigen Anträge
beim zuständigen Grundbuchamt entgegenstehen (Rangattest). Die Notarbestätigung
ermöglicht die vorzeitige Auszahlung des Darlehens, bevor die Eintragung
im Grundbuch vollzogen ist, da der Notar durch diese Bestätigung die Gewähr
für den rangrichtigen Vollzug übernimmt.
Prolongation
Verlängert ein bestehendes Darlehen beim Ablauf der
Zinsfestschreibung. Die Konditionen müssen für einen weiteren Zeitraum
neu festgelegt werden und richten sich dann nach den aktuellen Bedingungen
am Kapitalmarkt.
Rangrücktritt
Durch notariell beglaubigte
Erklärung kann ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger seine bisherige
Rangstelle zugunsten eines anderen, bisher nachrangigen Gläubigers verändern.
Rangstelle
Die Rangstelle gibt bei mehreren im Grundbuch eingetragenen
Rechten Aufschluss über die Reihenfolge. Innerhalb einer Abteilung wird
dieses durch die Reihenfolge des Eintrages bestimmt. Bei Rechten in unterschiedlichen
Abteilungen ist das Eintragungsdatum maßgebend. Rangverhältnisse können
nachträglich geändert werden.
Refinanzierung
Mittelbeschaffung eines Kreditinstitutes, um Darlehen
ausleihen zu können. Bei Hypothekenbanken geschieht dies über Ausgabe
von Pfandbriefen. Die Bank gibt Pfandbriefe an Geldanleger aus und reicht
dann das angelegte Geld an Darlehensnehmer weiter.
Restschuld
Zu einem bestimmten Zeitpunkt noch nicht getilgter (zurückgezahlter)
Teil eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand eines
Tilgungsplanes festgestellt werden.
Risikolebensversicherung
Sie dient ausschließlich zur Absicherung des Todesfallrisikos,
es wird kein Guthaben angespart. Im Zusammenhang mit Krediten kann die
Versicherungssumme an die fallende Darlehenssumme angepasst werden (so
genannte Restschuldversicherung). Der Kreditnehmer hat die Möglichkeit,
sein Darlehen über verschiedene Tarife z. B. gegen Ableben, Unfall oder
Krankheit abzusichern. Die Versicherungsgesellschaft begleicht i.d.R.
im Todesfall die noch ausstehende Restschuld des aufgenommenen Darlehens
bzw. leistet zusätzliche Dienstleistungen wie Unfall- oder Krankenversicherung.
Rückauflassungsvormerkung
Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf
Rückübertragung eines Grundstückes. Eine Eintragung der Rückauflassungsvormerkung
kommt oft in Verbindung mit der Bebauung von Grundstücken der Städte und
Gemeinden vor. Es werden dem Erwerber beim Kauf des Grundstückes bestimmte
Auflagen erteilt, z.B. Erstellung einer Mindestwohnflächenzahl. Hält der
Käufer eine solche Auflage nicht ein, so hat der frühere Eigentümer einen
Anspruch auf Rückübertragung.
Rücktritt vom Darlehensvertrag
Einseitge Erklärung des Darlehensgebers zur Aufhebung
eines noch nicht ausgezahlten Kreditvertrages. Gründe für einen möglichen
Rücktritt sind z.B., wenn nachträgliche Informationen bekannt werden,
die eine Auszahlung nicht mehr rechtfertigen oder wenn absehbar ist, dass
die Auszahlungsvoraussetzungen nicht erfüllt werden können. Auch falsche
Angaben im Darlehensantrag berechtigen den Kreditgeber zum Rücktritt.
Der Darlehensgeber kann eine Kostenersatzforderung (sog. Nichtabnahmeentschädigung)
stellen.
Schufa
Abkürzung von: Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung
Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen
zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt
sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung - selbstverständlich unter der
strengen Beachtung des Datenschutzes.
Schuldübernahme
Eine Schuldübernahme ist ein mit dem Einverständnis
aller Vertragsparteien vorgenommener Austritt des bisherigen und gleichzeitigen
Eintritt eines neuen Darlehensnehmers in den bestehenden Darlehensvertrag.
Es werden alle Rechten und Pflichten vom neuen Darlehensnehmer übernommen.
Eine Schuldübernahme muss durch notariellen Vertrag oder notarielle Beurkundung
eines Vertrages erfolgen. Sie ist meistens problemlos möglich, wenn die
Bonität des neuen Darlehensnehmers mindestens so gut oder besser ist als
die des bisherigen.
Sondernutzungsrecht
Als Sondernutzungsrecht versteht man das Nutzungsrecht
eines Objektes (z.B. einen Garten oder Keller) zugunsten eines Dritten.
Dieses Nutzungsrecht kann den Objektwert einer Immobilie beeinflussen.
Sondertilgung
Als Sondertilgung beizeichnet man die Möglichkeit zur
Tilgung, die über die im Darlehensvetrag vorher vereinbarten Leistungsraten
hinausgeht. Bei einem Großteil der Kreditinstitute ist die Sondertilgung
nur mit einer gesonderten Zustimmung möglich. Kreditinstitute können hierfür
eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wodurch Sondertilgungen häufig
unrentabel werden.
Teilauszahlungszuschlag
Bei dem Teilauszahlungszuschlag handelt es sich um einen
Ausgleich für den zusätzlichen Aufwand eines Kreditinstitutes, wenn das
Darlehen auf Wunsch des Kunden in mehreren Teilen (z.B. nach Baufortschritt)
ausgezahlt wird.
Teilungserklärung
Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber dem
Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile
aufgeteilt und mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten
Räumlichkeiten des vorhandenen Gebäudes oder von noch zu errichtenden
Gebäuden verbunden sein soll. Die Teilung wird mit der Anlegung von eigenen
Wohnungsgrundbüchern wirksam. Dadurch ist es möglich, diese Miteigentumsanteile
selbständig zu belasten. Die Teilungserklärung gibt u.a. Auskunft darüber
welche konkreten Gebäudeteile Sonder-, Teil- bzw. Gemeinschaftseigentum
sind.
Tilgung
Rückzahlung eines Darlehens. In der Regel wird ein Tilgungssatz
von einem Prozent plus ersparter Zinsen vereinbart.
Tilgungsaussetzung
Vereinbarung, die Tilgung gegen Abtretung der Ansprüche
aus Bausparverträgen oder einer Kapitallebensversicherung auszusetzen
(Tilgungsersatz). Für die Dauer der Tilgungsaussetzung erhält die Bank
nur die vereinbarten Zinsen, hat aber Anspruch die in den Tilgungsersatzverträgen
angesammelten Guthaben. Tilgungsaussetzung kann unter Umständen bei vermieteten
Objekten sinnvoll sein.
Tilgungsplan
Zeitliche Darstellung einer Darlehensrückzahlung über
die gesamte Laufzeit hinweg bis zur restlosen Tilgung des Darlehens. Aus
dem regelmäßig zu erstellenden Zins- und Tilgungsplan sind u.a. ersichtlich:
die Kreditart und Kredit-höhe, der Zinssatz, die Zins- und Tilgungsraten.
Tilgungssurrogat
Andere Bezeichnung für Tilgungsersatz. Wird nur bei
Tilgungsaussetzung vereinbart. Beispiele für solche Surrogate sind: Kapitallebensversicherungen,
Rentenversicherungen, Bausparverträgen oder Investmentfonds.
Tilgungsverrechnung
Gibt Auskunft über den Zeitpunkt zu dem die vereinbarte
Tilgung mit dem restlichen Darlehensbetrag verrechnet wird. ( z.B. "sofortige
Tilgungsverrechnung" - die Zahlung wird entsprechend dem Eingang sofort
mit der Restschuld verrechnet.)
Treuhandzahlung
Treuhandauszahlungen sind Zahlungen an vertrauenswürdige
Dritte mit der Auflage, über das Geld nur zu verfügen, wenn die vom Zahlenden
gemachten Auflagen erfüllt sind. Zu den wichtigsten Treuhandzahlungen
gehören Zahlungen auf ein Notaranderkonto und Zahlungen an Banken. Letztere
werden häufig bei Umschuldungen eingesetzt. Hier zahlt die Bank an das
abzulösende Kreditinstitut mit der Auflage, nur gegen Abtretung oder Löschung
der für das abzulösende Institut eingetragenen Grundschuld über das Geld
zu verfügen.
Umschuldung
Ablösung eines Darlehens durch einen bei einem anderen
Kreditinstitut aufgenommenen Kredit, meist zu günstigeren Konditionen.
Eventuell berechnet der alte Kreditgeber dafür aber eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Statt umzuschulden ist es auch möglich, ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung
abzuschließen.
Verkehrswert
(§ 194 BauGB). Der Preis für ein Grundstück, der in
dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der
sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf
ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Verfahrensgrundsätze
zur Ermittlung des Verkehrswertes sind in der Wertermittlungsverordnung
(WertV) geregelt.
Vorfälligkeitsentschädigung
Wohnungsbaudarlehen werden von Kreditinstituten fristenkongruent
refinanziert. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung oder auch der Nichtabnahme
eines festkonditionierten Darlehens entstehen daher Verluste für die Bank.
Die Darlehensgeber sind deshalb berechtigt einen angemessenen Schadensersatz
zu verlangen.
Vorkaufsrecht
Recht des Begünstigten, dass bei Verkauf der Immobilie
an einen Dritten diese an ihn zu gleichen Bedingungen übertragen wird
bzw. er seine Zustimmung zum Verkauf geben muss. Ein Vorkaufsrecht wird
im Grundbuch Abt. II Lasten und Beschränkungen eingetragen.
Vorlast
Grundpfandrechte, die der neu einzutragenden Grundschuld
im Range vorgehen.
Wertermittlung
Die Wertermittlung dient der Ermittlung des Verkehrswertes,
der meist Grundlage des Kaufpreises eines Hauses bildet, und zur Ermittlung
des Beleihungswertes. Beleihungswert ist der nachhaltig dauerhafte Wert
einer Immobile und darf nicht verwechselt werden mit den Anschaffungs-
und Herstellungskosten. Der Beleihungswert nimmt eine zentrale Funktion
in der Immobilienfinanzierung ein, da er zur Ermittlung der Beleihungsgrenze
herangezogen wird, der längerfristigen Risikobeurteilung dient und damit
wichtiger Teil der Kreditentscheidung wird. Im Unterschied zum Verkehrswert,
welcher stichtagsbezogenen ermittelt wird, werden bei der Beleihungswertermittlung
die dauerhaften Eigenschaften und die Nachhaltigkeit der Erträge zugrunde
gelegt, da das bewerte Objekt für mehrere Jahre als Kreditsicherheit dienen
soll. Vor dem Hintergrund der Risikominimierung liegt der Beleihungswert
häufig unter dem Verkehrswert. In Abhängigkeit von dem zu finanzierenden
Objekt wird der Beleihungswert auf verschiedene Arten berechnet. Bei eingenutzten
Ein-/ und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen wird der Beleihungswert
nach dem Sachwert (Boden- und Gebäudewert) ermittelt. Bei der Ermittlung
des Gebäudewertes wird ein gewisser Sicherheitsabschlag zu den jeweils
aktuellen Herstellungskosten in Ansatz gebracht. Bei Mehrfamilienhäusern
und anderen Renditeobjekten wird zuzüglich zum Sachwert der Ertragswerts
bestimmt, wobei der Ertragswert im Vordergrund steht. Die Basis des Ertragswertes
bildet die auf Dauer erzielbaren Mieteinnhamen.
Wohnrecht
Recht zugunsten eines Dritten zur uneingeschränkten
Nutzung einer Immobilie unter Ausschluss des Eigentümers. Das Wohnrecht
kann auch auf einen Teil des Gebäudes beschränkt sein. Der Berechtigte
ist befugt weitere Personen in die Wohnung aufzunehmen. Kosten des Unterhalts
der Immobilie wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen usw. trägt
der Eigentümer.
Zinsbindungsfrist
Als Zinsfestschreibung oder Zinsbindungsfrist bezeichnet
man den Zeitraum, für den die Konditionen zwischen dem Darlehensnehmer
und Darlehensgeber festgeschrieben werden. Die Zinsfestschreibung hat
gegenüber dem variablen Zins den Vorteil, daß der Darlehensnehmer seine
finanzielle Belastung langfristig sicher rechnen kann. In einer Niedrigzinsphase
ist es sinnvoll, sich den aktuell niedrigen Zins durch langfrisitge Zinsfestschreibung
zu sichern.
Zweckbestimmungserklärung
Vereinbarung zwischen der Bank und dem Darlehensnehmer
bzw. Grunstückseigentümer über den Umfang der durch die Grundschuld gesicherten
Verbindlichkeiten.
Zwischenfinanzierung
Zwischenfinanzierungen dienen zur Überbrückung eines kurzfristigen
Kreditbedarfs bis zur endgültigen Auszahlung der langfristigen Finanzierungsmittel.
Zwischenfinanzierungen finden in der Regel ihre Anwendung innerhalb der
Bauphase zur Begleichung evtl. anfallender Kosten, wie zum Beispiel Handwerkerrechnungen
etc.Obige Erklärungen und Definitionen innerhalb des Baufinanzierungslexikon
sind nach besten Wissen und Gewissen erstellt worden. Für die Richtigkeit
der Informationen können wir jedoch keine Gewähr übernehmen.
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